Petit Dej Immobilier de La Lettre M : parole aux experts
« Loi Logement, enjeux urbains dans les métropoles, Plan Littoral... Immobilier : chaude rentrée ! », tels sont les thèmes évoqués lors du Petit Déj Immobilier de La Lettre M, le 24/10 au Gazette Café à Montpellier, en présence de 150 décideurs. Trois experts, Élodie Nourrigat (architecte, NBJ Montpellier), Yohan Breuil, directeur associé du cabinet Adéquation et Christophe Pérez, DG de la Serm/SA3M, ont répondu aux questions de Hubert Vialatte, rédacteur en chef de La Lettre M. Partenaire de l’événement, Rémi De Lecubarri, dirigeant de Corim (promotion immobilière, 200 logements sur le grand Montpellier, 12 salariés), a mis en avant son programme « Eleven » (R +11) qu’il va réaliser sur le quartier Nouveau Saint-Roch à Montpellier, symbole de la reconstruction de la ville sur elle-même. « Ce quartier, c’est l’avenir. Alors qu’on pensait à un retour des seniors en ville, les générations Y et Z sont aussi séduites. Elles veulent être ultra connectées, avoir des espaces verts, des moyens de transports à proximité… », note Rémi De Lecubarri.
La Serm/SA3M s’est engagée auprès de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers) sur la production de 2.300 logements en consultation promoteur sur l’année, dans une logique de nouveaux quartiers mais aussi de régénération de la ville dans un tissu plus ancien. « Il y a 35 consultations d’ici la fin de l’année de prévues », indique Christophe Pérez.
La loi Logement : favorable ou pas aux promoteurs ?
Pour Yohan Breuil, la loi Logement est de « bonne augure sur les zones tendues ». Cela va obliger les acteurs de l’acte de construire à « travailler sur des objectifs de résultats, sur la compétence et la performance », complète Élodie Nourrigat. « Il faut loger les habitants de Montpellier quel que soit leur revenu. La construction doit répondre aux besoins des habitants, répond Christophe Pérez, qui espère que « la prolongation de 2 ans du dispositif Pinel va limiter la spéculation foncière. Sinon, on sera obligés de prendre des mesures ».
Le risque de surchauffe foncière ?
« La loi Logement favorise les espaces métropolitains, Toulouse et Montpellier. Le marché foncier va concentrer tous les mêmes acteurs au même endroit. Il y a déjà une surchauffe foncière sur les prix d'acquisition », note Yohan Breuil. « Il va falloir au maximum travailler en amont pour créer des espaces à vivre, ajoute Élodie Nourrigat. Il faut prendre conscience dès le départ que l’on va travailler sur un montant global » et non plus segmenter foncier, construction, architecture.
Zones B2 : quels impacts dans les villes moyennes ?
« Le nouveau zonage va mettre de côté Narbonne et Béziers, classées en B2. Toute la mécanique de montage des projets sera à revoir. Il y a le risque d’un vrai coup de frein sur un marché qui va être divisé par deux, suivi du retrait des opérateurs qui pourtant commençaient à s’y intéresser à nouveau », argumente Yohan Breuil. Christophe Pérez mise sur un travail visant à limiter l’étalement urbain à Montpellier. « Notre ambition dans les quartiers que nous réalisons comme Port Marianne, Euréka,… est de produire de vrais quartiers de ville, avec de la mixité sociale, des commerces, des bureaux, des services, le tram, souligne-t-il. Il faut de l’intensité avec un tiers de l’espace à l’urbanisation, et le reste en espaces verts, bassins de rétention, zones agricoles… »
Le développement de la densité sur les 1e et 2e couronnes ?
« Il faut prendre en compte la densité ressentie. C’est là que notre travail intervient. Agencer les espaces, organiser l’espace public, c’est essentiel et un enjeu pour tous », précise Élodie Nourrigat. Yohan Breuil développe le concept de « produits désirables : il faut réinventer des formes intermédiaires individuelles qui ont un niveau de densité acceptable ». Évoquant le quartier en gestation Ode à la Mer (Pérols-Lattes), Christophe Pérez explique le nouveau modèle de conception d’un quartier. Ode à la Mer est l’exemple d’une « ville pluri-fonctionnelle et mixte au profit des habitants avec des commerces, des logements,… Le projet commercial de Frey sera dévoilé au Mapic le 16/11, indique-t-il. Cette approche ne fonctionne que parce qu’un vrai quartier avec 20.000 habitants va y être créé. Les moyens financiers nécessaires sont considérables et demandent à ce que tous les acteurs publics et privés travaillent ensemble ». « Cambacérès (autour de la future gare TGV, NDLR), c’est le Montpellier de demain, ajoute-t-il. On prolonge la ville jusqu’à la nouvelle gare TGV. Le tram (extension de la ligne 1, NDLR) connectera ce quartier mixte dédié à l’innovation et à la recherche. Les start-up seront hébergées dans la halle French Tech, Montpellier Business School construira son campus,... »
Smart city
« Le smartphone est un des objets qui va permettre de vivre en ville différemment. « Sur Eurêka, on travaille avec Engie sur une plateforme numérique pour des services aux habitants. On la teste auprès de 80 personnes via le CCAS de Castelnau, pour vérifier l’amélioration des conditions de vie le plus longtemps possible. On va vers la ville durable et on va devoir trouver de la flexibilité dans les usages », explique Christophe Pérez. Il annonce que la Serm/SA3M a obtenu le trophée des EPL dans la catégorie services au congrès des EPL à Bordeaux, il y a deux semaines.
Plan Littoral 21
Pour Yohan Breuil, « le premier enjeu est le renouvellement du parc immobilier des 20 stations, qui est obsolète aujourd’hui par rapport à la demande. » Pour autant, « 99 % de ce parc est privé, les leviers d'intervention sont limités, explique Élodie Nourrigat, qui travaille sur la ville méditerranéenne. La problématique à long terme n’est pas simple ». Le phénomène de montée en gamme des logements est jugé nécessaire. Il est perceptible à travers des projets urbains ambitieux, notamment au Barcarès (66), qui a créé une Semop (une sem à opération unique). « Ça va plus vite. Les opérateurs sont intégrés dans le projet en co-production dès le départ, ce qui donne plus de chance au projet d’aboutir », témoigne Yohan Breuil.
